Donación con usufructo vitalicio

A menudo nos preguntáis por la donación de vivienda de padres a hijos.

La duda que más se plantea a la hora de hacer una donación es si podéis seguir disfrutando del inmueble.

La respuesta es si!

Es una operación habitual hacer la donación de la nuda propiedad pero reservando el usufructo vitalicio de la vivienda por parte del donante.

¿qué obligaciones y qué derechos tiene el usufructuario de una vivienda

El usufructuario de una vivienda tiene una serie de derechos y obligaciones que deben ser comprendidos y respetados tanto por él como por el propietario (llamado nudo propietario). A continuación, se detallan los principales derechos y obligaciones del usufructuario:

Derechos del Usufructuario:

1. Uso y Disfrute del Inmueble: El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar de la vivienda en la medida de lo permitido por la ley y las condiciones establecidas en el contrato de usufructo.
2. Percepción de los Frutos: Tiene derecho a percibir los frutos o beneficios que produce la vivienda, como alquileres si decide arrendarla, pero no tiene derecho a disponer de la propiedad misma.
3. Conservación del Inmueble: El usufructuario tiene derecho a conservar la vivienda en buen estado y realizar reparaciones menores para mantenerla en condiciones habitables.
4. Exclusión del Nudo Propietario: El usufructuario tiene el derecho a excluir al propietario (nudo propietario) de la vivienda durante el período de usufructo, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato.
5. Recibir el Valor de las Mejoras: Si el usufructuario realiza mejoras sustanciales en la vivienda, tiene derecho a recibir una compensación por su valor al finalizar el usufructo, a menos que se haya acordado lo contrario en el contrato.

Obligaciones del Usufructuario:

1. Cuidado y Conservación: El usufructuario tiene la obligación de cuidar y conservar la vivienda en buen estado durante el período de usufructo, realizando las reparaciones necesarias para mantenerla en condiciones habitables.
2. Pago de Gastos: A menos que se acuerde lo contrario en el contrato de usufructo, generalmente tiene la obligación de pagar los gastos ordinarios asociados con el uso y mantenimiento de la vivienda, como impuestos, seguros, servicios públicos y gastos de mantenimiento.
3. No Alterar la Naturaleza del Bien: El usufructuario no puede realizar modificaciones sustanciales en la vivienda que alteren su naturaleza o estructura sin el consentimiento del propietario.
4. Entrega de la Propiedad al Término del Usufructo: Al finalizar el período de usufructo, el usufructuario tiene la obligación de entregar la vivienda en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso adecuado del inmueble.

Es importante tener en cuenta que los derechos y obligaciones del usufructuario pueden variar según las leyes locales y los términos específicos del contrato de usufructo. Por lo tanto, siempre es recomendable revisar detenidamente el contrato y, en caso de dudas o discrepancias, buscar asesoramiento legal adecuado.

¿qué ventajas fiscales tiene la donación reservando el usufructo?

Toda donación con reserva de usufructo vitalicio, lleva consigo obligaciones fiscales tanto para el hijo como para el padre.

Impuestos a cargo del hijo donatario de la nuda propiedad

• Impuesto sobre Donaciones. El hijo donatario está obligado a pagar el Impuesto de Donaciones. El plazo para declarar el Impuesto de Donaciones es de 30 días hábiles desde la donación. Este plazo no se puede prorrogar. Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que la cantidad a pagar varía según la comunidad donde radique el bien donado. En algunas Comunidades es casi inexistente.
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal. El hijo deberá pagar la llamada Plusvalía Municipal, en el plazo de 30 días hábiles a contar desde la donación, sin posibilidad de prorrogar dicho plazo. Este impuesto lo gestiona el Ayuntamiento del lugar donde radica el bien urbano. El importe a pagar podrá ser realmente alto según el bien adquirido y el Ayuntamiento donde se encuentre.

Impuesto a cargo del padre donante con reserva de usufructo

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El donante, el padre que dona la casa al hijo y se reserva el usufructo vitalicio, deberá declarar en el IRPF la llamada “ganancia patrimonial o incremento de patrimonio”. Excepción, esta ganancia quedaría exenta del IRPF cuando el donante sea mayor de 65 años y cuando lo donado sea una vivienda habitual.

¿Hay que inscribir la donación en el registro de la propiedad?

La respuesta es si, en el registro de la propiedad en el que radique la vivienda.